Fiscale aspecten

Inkomstenbelastingen

Voor fiscale doeleinden beschouwen we een ruilverrichting als een dubbele overdracht, waarbij elke overdracht aanleiding kan geven tot de realisatie van een meerwaarde in hoofde van de overdragende partij.

 

Bij een ruil van een onroerend goed tegen een ander onroerend goed, zijn de eventuele meerwaarden die de overdragende SHM of woonmaatschappij realiseert op het overgedragen onroerend goed in principe belastbaar in de vennootschapsbelasting. Een erkende SHM geniet van een verlaagd tarief in de vennootschapsbelasting van 5% (artikel 216, 2° WIB). Ervan uitgaande dat een woonmaatschappij van dezelfde fiscale voordelen kan genieten als een SHM, zal ook de eventuele meerwaarde die gerealiseerd wordt door een overdragende woonmaatschappij slechts belastbaar zijn aan het verlaagd tarief van 5%.

 

Voor bepaalde meerwaarden kunt u de belasting spreiden in de tijd, als is voldaan aan de voorwaarden van artikel 47 WIB (gespreide taxatie van meerwaarden).

 

Btw en verkooprecht

Voor fiscale doeleinden wordt een ruilverrichting geanalyseerd als een dubbele overdracht.

 

Als algemene regel geldt dat een overdracht van een onroerend goed onderworpen is aan het verkooprecht, tenzij het gaat over een gebouw dat als ‘nieuw’ kwalificeert voor btw-doeleinden, dan is de overdracht aan btw onderworpen. Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.

 

De concrete fiscale behandeling van een ruilverrichting varieert evenwel naargelang het voorwerp van beide overdrachten:

  • Als beide overdrachten onder het stelsel van het verkooprecht vallen (bijvoorbeeld wanneer twee gronden geruild worden), en er dus geen btw verschuldigd is, dan zal het verkooprecht slechts verschuldigd zijn op één van de overdrachten door de toepassing van de regels van wederzijdse afhankelijke rechtshandelingen (art. 2.9.4.1.2., lid 1 juncto art. 2.9.7.0.2. VCF en Standpunt Vlaamse belastingdienst nr. 19070 ). Deze gunstregeling houdt in dat het verkooprecht enkel verschuldigd is op de overdracht die aanleiding geeft tot het hoogste verkooprecht. Het algemeen tarief van het verkooprecht is in Vlaanderen 10%. De overdracht in der minne van onroerende goederen ten algemenen nutte komt onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie'). De rechtsgrond voor deze vrijstelling vindt u in artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en geldt voor tot onteigening gerechtigde organen, zoals de SHM’s.

     

  • De woonmaatschappijen (net zoals de SHM’s) zullen gerechtigd zijn om tot onteigening over te gaan, waardoor ook zij in aanmerking komen voor deze vrijstelling. Dit volgt uit artikel 6, eerst lid, 3°, i) van het Vlaams Onteigeningsdecreet en artikel 4.26, eerste lid Vlaamse Codex Wonen. Om van deze vrijstelling toepassing te kunnen maken, moet u in de akte vermelden dat de verkrijging geschiedt ten algemenen nutte (zie Standpunt Vlaamse Belastingdienst nr. 16075 ). Merk op dat bij een ruil met een private partij, waarbij de private partij een opleg in geld betaalt aan een SHM of woonmaatschappij is deze vrijstelling niet van toepassing (zie bijvoorbeeld voorafgaande beslissing nr. 18030 dd. 25 juli 2018 en voorafgaande beslissing nr. 500.149 dd. 22 september 2005 ). Bij een opleg in geld, moet altijd vanuit civielrechtelijk perspectief beoordeeld worden of er (nog) sprake is van een ruil of van een verkoop (zie Standpunt Vlaamse Belastingdienst nr. 16059) .

     

  • Als beide overdrachten onder het stelsel van de btw vallen en er dus geen verkooprecht verschuldigd is, zijn beide overdrachten aan btw onderworpen. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij een ruil van woningen (evt. samen met het bijhorend terrein), die kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden, door twee beroepsoprichters. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. In dat geval, kan u onder bepaalde voorwaarden toepassing maken van een verlaagd btw-tarief van 6 %. Dit verlaagd tarief voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid wordt geregeld door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, bijlage A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°, a). De woonmaatschappijen zullen kunnen genieten van dezelfde fiscale voordelen als SHM’s, hierdoor zal dit verlaagd tarief van 6% eveneens gelden voor woonmaatschappijen.

     

  • Als één van beide overdrachten aan btw onderworpen is en de andere aan registratierechten, dan is deze overdracht aan btw onderworpen en de andere overdracht aan het verkooprecht (Repertorium RJ, nrs. 159,8°/03/01 en 45/04-03 ). Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een grond geruild wordt tegen een gebouw dat als nieuw kwalificeert voor btw-doeleinden.

    Merk op dat eenzelfde contractspartij kan zowel een goed vallend onder het btw-stelsel als een goed vallend onder het stelsel van het verkooprecht overdragen. In dat geval geldt een combinatie van bovenstaande regels.

  • Stel bijvoorbeeld dat SHM X een grond en een onroerend goed A waarop btw verschuldigd is, overdraagt aan SHM Y. In ruil daarvoor draagt SHM Y een onroerend goed B over waarop geen btw verschuldigd is. In dat geval, is op de overdracht van onroerend goed A btw verschuldigd. Op de overdracht van de grond en de overdracht van onroerend goed B is voormeld gunstregime van toepassing waardoor enkel verkooprecht verschuldigd is op de overdracht die aanleiding geeft tot het hoogste verkooprecht.